コロナ渦でマンション価格なぜ下がらない？住宅リテラシーで人生がほぼ決まってしまう。
2020年9月分の不動産価格指数を見やすいグラフにしてあるものを借りてきた（出所：新建ハウジング）現代では住宅に関する知識【住宅リテラシー】によって、人生がほぼ決まってしまうので重要な知識になると思われる。これに異論はないでしょう。購入した住宅によって子孫にまで影響が及ぶかもしれない。
今はコロナ渦＋テレワークの普及から「都市の時代は終わり、地方移住だ！」という雰囲気になっているが、こういった何となくが一番悪い。「山暮らし」もいいけど、将来のインフラ修繕が行われるかで、価値が大きく変わってしまう。住宅に関する豊富な知識（投資家並み）を持って判断しよう。豊富な知識を持って導き出した結果が地方移住なら良い。
昭和の時代は「夢のマイホーム」が文化であり、この一国一城の主になることが、究極的にサラリーマンの夢であった。住宅ローン金利が高かったので、頭金を貯めて購入→せっせと繰上げ返済を目指した時代だった。世代で言えば団塊世代となる。
ちなみに今なら繰上げ返済しない方が良い。
平成の時代は「賃貸か購入か」という議論が活発に行われた。これはもう古いので悩む必要はない。賃貸派と購入派に別れて論争するのは時代遅れである。令和の時代は、賃貸でも購入でもどちらでも良いのだ。今後は「assetで暮らすこと」を推奨したい。わかりやすく言えば「必ず売れる家に住む」となる。
そして「売れる」という定義は「売った時に借金が残らない」とすべきである。日本では値上がりする家は稀だし、価値を保てる家さえ少ない。そこまで高いハードルを求めるのではなく「必ず売れる家」を選ぼう。
賃貸はもちろんいつでも移動することが出来る。ただし、所有のメリットは一切得られない。そこで購入したいなら必ず売れる家を買おう。賃貸でも購入でも良い。マンションでも戸建てでも良い。大事なのは「必ず売れる家」だ。
需要があれば（＝ロケーション）最低でも業者が買ってくれるので、相場より安く出せば必ず売れる。必ず売れる家というのは買う前にほぼ見分けられる。不動産は常に売買されており、そのデータがあるからだ。
例えば3,000万円の資産価値がある住宅を考えてみる。買った時は4,000万円で1,000万円支払い済み。住宅ローン残高が3,000万円で資産価値が3,000万円とする。ここでいう資産価値とは「その価格で実際に売却できるであろう価格」のこと。
住宅ローン残高3,000万円＋資産価値3,000万円の住宅にあなたが暮らしている時、あなたの不動産としての資産は0円となる。常に純資産で考えるようにしよう。売ってキャッシュを得ることは出来ないが、売って借金が残ることもない。そして需要があればいつでも売って移動できる。
この例のように「住宅ローン残高3,000万円＋資産価値3,000万円」をイーブンとし、それより良い状態（例えば住宅ローン残高2,500万円＋資産価値3,000万円、住宅ローン残高3,000万円＋資産価値2,000万円＋預貯金2,000万円など）を目指そう。
そのイーブン以上の状態で暮らしているなら、賃貸だろうと購入だろうとマンションだろうと戸建てだろうと構わない。全然お金がないのに（＝サブプライム）「月々の支払いが家賃より安いから買った」というのは一番駄目なパターン。
デベロッパーに「資産として残りますよ」なんて言われても、実際には「売って借金が残るケース」も多い。これこそ住宅リテラシーにおいては「情弱（カモ）」となる。購入の際には10年後の需要（＝ロケーション）や10年後の売却価格の予測を立てて、支払いプランや預貯金と相談して欲しい。
これは勉強すれば誰でも推測できる。なぜなら不動産は毎年毎年売買されているからだ。その売り出し価格や成約価格は勉強すれば大体わかる。
35年後は予測不可能だが、10年くらいなら何とか予想できるもの。だから10年で資産価値ーローン残高が、売却価格＋預貯金を上回ってしまう物を持たないこと（＝売っても借金が残る状態を避けること）が大切。
超低金利下では預貯金は手元に残し、可能な限りローンにしよう。気分的に頭金を入れたいのなら入れても構わない。ただし、精神的な意味しかない。
もしどう計算しても10年後にマイナスになるなら、それは買えない物件に手を出しているという目安になる。お金が貯まるまで賃貸にしよう。預貯金0円で「家賃より得」という考えを持たないことだ。それは売り手の論理なので。
シミュレーションの結果、何年経っても売った時に借金が残るなら賃貸で我慢すること。無理してリスクを冒さないと買えないということ。「売っても借金が残るから売れない」というのが最悪のケース。ところが良くあるケースでもある。
なぜそうなってしまったのか？新築マンションの広告をよく見て欲しい。
2LDK月々6万円台〜、3LDK月々8万円台〜なんて書き方をしている。これは「家賃払うより得ですよ」と言いたいだけなのだ。まともなリテラシーがあれば「何じゃこりゃ」と思う。投資家の目線なら最低でも「平米単価」や貸した時の「実質利回り」が知りたい。貸さないで住むとしても実質利回りは重要。売る時に影響が出るからだ。ところが広さも何もアピールせずに「月々○万円台〜」なんてのは釣りでしかない。
これは実需（自分で住む）であっても同じことだ。2LDK月々6万円台〜から得られる有益な情報は「0」だ。売っている側も百も承知。単なるセールスのきっかけ作りでしかない。間違っても「手が届きそう」とか「確かに家賃より安い」なんて思ってはいけない。
デベロッパーはプロですから、周辺で暮らしている人が同じグレードの物件にいくら家賃を払っているかを熟知している。だから「手が届きそう」な価格で出せる。自分たちの利益をしっかり乗せた上で。ところが5年前より凄くコンパクトだったりする。2LDKとか3LDKとだけ書くのは狭いからだ。
長くなりましたので、続きは次回。海外も含め色々な見方をお伝えするので、一つの知識として持って頂きたいと思う。
